Der Marktbericht von Otto Immobilien zeigt eine Prognose der Vermietungsleistung und eine Zunahme der Miete in deutlich vielen Submärkten. Der Nachfrageüberhang sowie die Preisexplosion der Bau- und Rohstoffkosten werden als bedeutende Entwicklungsträger genannt.
Der Wiener Büromarkt zeigt sich auch im dritten Quartal 2023 aktiv und gesund: die Vermietungen der ersten drei Quartale lagen summiert bei 107.000 Quadratmeter und waren damit um 56 % höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres, berichtet OTTO Immobilien in einem aktuellen Update. Für das Gesamtjahr prognostiziert Martin Denner, Abteilungsleiter Research, eine Vermietungsleistung von rund 150.000 m², im Vorjahr lag dieser Wert bei rund 136.000 m². Gleichzeitig beobachten die Expert*innen in vielen Submärkten teils deutlich gestiegene Mieten. „Die Einstiegspreise legten in fast allen Submärkten zwischen 5 und 10 % zu, die Maximalpreise stiegen vor allem in den Submärkten Donau City und am Hauptbahnhof deutlich an“, berichtet Steven Scheffler, Teamleiter für Büroflächen. Als eine Ursache dafür sieht er einen klaren Nachfrageüberhang. „In A-Lagen gibt es aktuell je nach Gesuchsgröße kaum, beziehungsweise keine Optionen und auch in B-Lagen schwinden die verfügbaren Flächen“, so Scheffler.
Mehrjährige Vorausplanung notwendig
Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Erstbezugsflächen sind laut OTTO Immobilien im Herbst auf 15,50 €/m² gestiegen. Die erzielten Spitzenmieten in der Wiener Innenstadt haben mit netto 27,50 €/m² gegenüber dem ersten Halbjahr um 2% leicht angezogen. In Anbetracht der geringen Verfügbarkeiten müssen sich Nutzer geeignete Büro-Optionen in Projektentwicklungen oftmals mehrere Jahre im Voraus sichern, um Expansionen oder Standortverbesserungen realisieren zu können, berichtet Scheffler. Der Umzugswillen vieler Unternehmen sei weiterhin hoch, allerdings seien die steigenden Mietkosten – die Nominalmieten inflationsbedingt und die Betriebskosten energiebedingt – ein bremsender Faktor.
Das Flächendefizit wird nächstes Jahr allerdings weiter steigen: für 2023 erwartet OTTO Immobilien ein Fertigstellungsvolumen von lediglich 43.000 m² – dies entspricht einem Drittel der heuer fertig gestellten Flächen von 129.000 m². Die Leerstandsquote im dritten Quartal ist nochmals auf 4,1 % gesunken und könnte nach Einschätzung von OTTO Immobilien heuer und nächstes Jahr weiter zurück gehen. Als Folge der Corona-Krise kommt es wie in anderen Ländern zu großflächigen Untervermietungen, in Wien sind diese im internationalen Vergleich allerdings überschaubar.
