Die österreichische Bauwirtschaft verzeichnet 2026 voraussichtlich das fünfte Jahr in Folge einen Rückgang. Das geht aus Berechnungen von Branchenradar Marktanalyse hervor. Der Bauproduktionswert (BPW) misst die Gesamtkosten der Bauvorhaben. Er stieg im Hoch- und Tiefbau zwischen 2020 und 2026 um 22 Prozent auf prognostizierte 70,8 Milliarden Euro.
Preisbereinigt, also bereinigt um die Teuerung, ist das Bild negativ. Die Nachfrage sank seit 2021 weitgehend konstant. Kumuliert liegt die Branche heuer voraussichtlich gut 12 Prozent unter dem Niveau von 2020. „Das bedeutet: Die Bauwirtschaft schrumpft heuer voraussichtlich das 5. Jahr in Folge“, sagt Andreas Kreutzer von Branchenradar Marktanalyse.
Baupreise steigen um ein Drittel
Die Differenz zwischen nominaler und realer Entwicklung geht auf die Preissteigerungen der vergangenen Jahre zurück. Von 2020 bis 2025 stiegen die Baupreise im Hoch- und Tiefbau um ein Drittel. Im Hochbau (Gebäudebau) waren es 38 Prozent, im Tiefbau (Straßen, Brücken, Leitungen) 26 Prozent. Die größten Sprünge fielen in die Jahre 2021 bis 2023. Zuerst trieben höhere Materialpreise die Kosten. Später kamen steigende Personalkosten dazu, weil die Inflation in den Kollektivvertragsverhandlungen (KV) abgegolten wurde.
Wohnbau verursacht den Rückgang
Bis 2025 ging der Rückgang allein auf den Hochbau zurück, der real um 16 Prozent einbrach. Innerhalb des Hochbaus trug praktisch der gesamte Wohnbau das Minus. Der Wohnungsneubau sank real um 30 Prozent, die Renovierung im Wohnbau um 14 Prozent. Der Nichtwohnbau blieb weitgehend stabil, der Tiefbau wuchs real um 12 Prozent.
Für 2026 erwartet Kreutzer ein reales Minus von drei Prozent. „Auch im laufenden Jahr schrumpft die Bauproduktion preisbereinigt voraussichtlich nochmals um drei Prozent, wobei der Rückgang abermals ausschließlich vom Hochbau kommt. Der Tiefbau wächst indessen konstant um real zwei Prozent“.
Neubaugenehmigungen halbieren sich
Ursache des Rückgangs im Wohnungsneubau ist ein Einbruch bei den Genehmigungen. Zwischen 2020 und 2025 sank die Zahl der zum Bau freigegebenen Wohneinheiten um mehr als die Hälfte. Die Folgen sind in der Bauwirtschaft noch nicht vollständig angekommen. Die Baubeginne sanken im selben Zeitraum um 42 Prozent, die Baufertigstellungen um 34 Prozent. Für 2026 rechnet Branchenradar bei den Wohnbaugenehmigungen mit einem weiteren Minus von rund fünf Prozent.
Vom Boom zur Unterversorgung?
Die Zahlen vor 2020 lagen laut Analyse über dem Bedarf an Hauptwohnsitzen. 2011 wurden 12,9 Wohneinheiten je 1.000 Privathaushalte genehmigt, 2017 waren es 18,5. Als Gründe nennt Branchenradar:
- die Nachfrage nach „Betongold“ infolge der EZB-Zinspolitik,
- touristische Apartmenthäuser, die als Wohngebäude eingereicht wurden,
- mehr Nebenwohnsitze.
„Dass es deshalb irgendwann zu einer Konsolidierung des Hype kommen musste, war schon damals klar“, sagt Kreutzer. „Mittlerweile hat man aber ein Niveau erreicht, das in der Tat die Sorge wachsen lässt, ob der notwendige Wohnraum noch abgesichert werden kann.“ 2025 wurden je 1.000 Haushalte nur noch 7,6 Wohneinheiten genehmigt, 40 Prozent weniger als 2011.
Zinsen, Bauland und Vorschriften als Bremsen
Neben der Marktbereinigung nennt die Analyse weitere Ursachen für den schwachen Neubau:
- höhere Zinsen und ein größerer Eigenmittelanteil privater Haushalte bei Fremdfinanzierung,
- die gestiegenen Baupreise,
- schrumpfende Baulandreserven, die Verfügbarkeit senken und Grundstückspreise erhöhen,
- komplexere und teurere Bauverfahren,
- „Gold Plating“, also nationale Normen und Bauvorschriften, die über Mindestanforderungen hinausgehen und die Baupreise weiter erhöhen.
Kreutzer fordert daraus eine politische Konsequenz: „Wir brauchen dringend und zeitnah eine Deregulierung in allen Bereichen. Ansonsten ist nicht ausgeschlossen, dass der Wohnungsmarkt in naher Zukunft kollabiert.“
Prognose 2027: Stabilisierung im besten Fall
Branchenradar rechnet für Prognosen mit mehreren Szenarien. Im „Best Case“ steigen die Baugenehmigungen 2027 bei allen Gebäudetypen. Die Bauproduktion stabilisiert sich dann real auf dem Niveau des Vorjahres. Wohnbau und Tiefbau wachsen jeweils um zwei Prozent, der Nichtwohnbau geht weiter zurück.
Für 2028 erwartet Kreutzer die Trendwende der Bauwirtschaft insgesamt. „Die Immobilienbranche wird allerdings noch etwas länger warten müssen. Bei den Wohnungsfertigstellungen sehen wir einen Aufschwung frühestens 2029.“
