Die Zukunft ist Hybrid. Zumindest im Baugeschäft. Der Holz-Hybrid-Bau hat eine gute Öko-Bilanz. Und hilft Immobilienentwicklern dabei, beim Ansetzen des Sparstifts nicht zu viel rot zu sehen.
Große Hoffnungen werden derzeit im Bauwesen in neue funktionale Kombinationen von Holz und Beton zu hybriden Lösungen gesetzt – sowohl in der Primärkonstruktion als auch bei den Fassaden. Auf diese Weise, so das Kalkül, ließen sich Gebäude kohlenstoffarm, energiesparend, langlebig realisieren. Mit der Schonung von Umwelt und Ressourcen dank Holz-Hybrid-Bau lässt sich freilich auch imagemäßig viel Staat machen.
Bauen in Holz-Hybrid-Weise soll viele Herausforderungen lösen helfen, nicht nur die CO2-Bilanz verbessern. Diese ist für beinharte Rechner, wie es Developer und Investoren angesichts der inflationären Tendenzen der vergangenen Jahre, höherer Zinsen und rasant gestiegener Baukosten sein müssen, nur ein Aspekt. Ihnen geht es vor allem auch um’s Geld – woran per se nichts Verwerfliches ist. Hybrid-Holz-Bau lässt sich im Vergleich tatsächlich kostengünstig(er) realisieren. Und sind die Konstruktionen dann auch leicht reproduzierbar, weltweit umsetzbar und im Kombipack mit Niedrigenergiekonzepten im Betrieb sparsam, scheint man einen Stein der Weisen gefunden zu haben.
Beinharte Kalkulierer sind etwa Thomas G. Winkler, CEO des heimischen Entwicklers UBM Development und Ondřej Záruba, Geschäftsführer des tschechischen Immobilienfonds Future X. Sie erzählen hier, was für sie zählt.
Beim Objekt Timber Praha, ein Ensemble von vier Gebäuden mit insgesamt 62 Wohnungen im aufstrebenden Prager Stadtteil Stodůlky, hat UBM Development im Vorjahr nur drei Monate nach Montagebeginn den ersten Bauteil mit 15 Wohnungen „forward“ an den tschechischen Immobilienfonds Future X verkauft. Bei einem „Forward Deal“ veräußert der Bauträger die Immobilie noch vor dem Beginn der Bauphase an interessierte Investoren. Er kann so die anfallenden Baukosten bereits aus dem Umsatz des Verkaufs bezahlen. Idealerweise bleibt der Developer gleichzeitig liquide, um auch Folgeprojekte durchführen zu können.
Holz-Hybrid-Bau spielte bei Kaufentscheidung „keine Rolle”
Timber Praha ist Teil der von UBM Development entwickelten Wohnanlage „Arcus City“, einem Ensemble mit insgesamt 270 Wohnungen, zehn Einfamilienhäusern und fünf Einkaufspassagen. Die vier Apartmenthäuser von Timber Praha sind die ersten mehrgeschossigen Wohnbauten in Holzbauweise in der Tschechischen Republik. In den Decken der Wohnräume, in den Fluren und Stiegenhäusern bleibt Holz als atmosphärisches Element erhalten.
„Kein Investor würde ein Wohngebäude kaufen, nur weil beim Bau wenig CO2 ausgestoßen wurde“, lässt Winkler aufhorchen. „Dass Timber Praha in Holzbauweise errichtet wird, hat bei der Kaufentscheidung keine Rolle gespielt“, bestätigt Záruba. „Wir sind Finanzpsychopathen, deren Aufgabe ausschließlich darin besteht, Geld für unsere Investoren zu verdienen. Uns geht es nur darum, dass sich die Investitionen rechnen.“
Konventionelles Bauen ist teures Bauen
Klare Sache: Für den Investor müssen die Kosten vor allem im Betrieb niedrig sein. Future X wird ja die 15 Wohnungen in der Folge vermieten. Záruba: „Höhere Betriebskosten einer Wohnung schmälern automatisch das Potenzial der erzielbaren Miete. Wenn wir aber die Betriebskosten einer Wohnung niedrig halten, können wir im Gegenzug höhere Mieten lukrieren”, so die nüchterne Rechnung.
Winkler hält es ganz abseits von Carbon Footprint-Überlegungen für riskanter, weiter konventionell zu bauen. „Ich glaube nämlich, dass das konventionelle Bauen mit Stahl und Beton zu teuer wird. Der Holzbau produziert viel weniger Mängel, weil wir einen Teil der Produktion in die Fabrik verlagern. Und eine Fabrik macht immer weniger Fehler als ein schlecht ausgebildeter Bauarbeiter.“
Raschere Realisierungen
Erst vor kurzem hat UBM den Bauvorbescheid für den Hybrid-Holzbau „Timber Living” in München erhalten. Das gemischte Wohnquartier entsteht auf einem über 12.000 Quadratmeter großen Grundstück in der St.-Veit-Straße im beliebten Stadtteil Berg am Laim. Es umfasst rund 23.200 Quadratmeter oberirdische Bruttogrundfläche. Der überwiegende Teil, rund 90 Prozent, soll als Wohnraum entwickelt werden.
Winkler macht auf einen weiteren, für Entwickler wichtigen Kostenpunkt aufmerksam: Man schaffe mit Timber Living nicht nur eine sehr gesunde und angenehme Aufenthaltsqualität und einen außergewöhnlich hohen ökologischen Standard – was wiederum beispielsweise die Vermietbarkeit steigert. „Durch den hohen Vorfertigungsgrad können wir zudem um rund 30 Prozent schneller bauen.“
Green Finance Framework für grüne Finanzierungen
Die Ausrichtung von UBM Development auf „green. smart. and more.“ zeigt sich auch an der Art der Finanzierungen: Nachdem bereits im Jahr 2021 zwei Sustainability-Linked Anleihen mit einem Gesamtvolumen von einer Viertelmilliarde Euro begeben wurden, hat sich UBM Mitte 2023 ein „Green Finance Framework“ verpasst: Das Rahmenwerk gilt für die Emission von grünen Finanzierungsinstrumenten, deren Nettoerlöse ausschließlich zur Finanzierung und/oder Refinanzierung grüner Projekte mit eindeutigem Umweltnutzen verwendet werden.
Das „Green Finance Framework“ wurde in Übereinstimmung mit Best Practices des Marktes (ICMA Green Bond Principles 2021, LMA Green Loan Principles 2023) entwickelt, basiert auf der EU-Taxonomie, und wurde von der ESG Rating- und Researchagentur ISS ESG im Rahmen einer Second Party Opinion geprüft.
Erfolgreich platziert hat UBM Mitte 2023 die Anleihe „7% UBM Green Bond 2023-2027“. Dank der „Fähigkeit, auch in schwierigen Zeiten Anleihekapital am Markt aufzunehmen“, könne man so rasch auf Gelegenheiten am Markt reagieren, betonte Patric Thate, Finanz-Vorstand der UBM Development AG.
Im Vorfeld wurden Inhaber der UBM-Anleihe 2018-2023 eingeladen, die bestehenden Anleihen in den neuen vierjährigen UBM Green Bond umzutauschen. Dieses Angebot wurde von rund einem Viertel der Inhaber der UBM-Anleihe 2018-2023 angenommen.“
Aktueller UBM 7-Prozent Green Bond
Aktuell bietet der Konzern mit der Anleihe „7% UBM Green Bond 2024-2029“ ein Umtauschangebot für die zwei Altanleihen, ein öffentliches Angebot und eine Privatplatzierung. Das Emissionsvolumen des UBM Green Bond 2024-2029 beträgt bis zu 100 Millionen Euro, mit der Möglichkeit einer Aufstockung auf bis zu 150 Millionen Euro.
Das Umtauschangebot für die Anlegerinnen und Anleger der UBM-Anleihe 2019-2025 und für die Sustainability-Linked UBM-Anleihe 2021-2026 ist bis zum 15. Oktober 2024 befristet. Am Tag danach soll das öffentliche Bar-Zeichnungsangebot der Anleihe in Österreich, Deutschland und Luxemburg starten. Der Zeitplan sieht vor, dass das Bar-Zeichnungsangebot am 22. Oktober endet und mit dem Beginn der Anleihelaufzeit (29. Oktober) auch der vorgesehene Handel an der Wiener Börse startet.
